Stopa kapitalizacji jest wykorzystywana przez analityków do określenia możliwości zainwestowania w potencjalną inwestycję. Za pomocą tego wskaźnika przeprowadza się charakterystykę porównawczą ze średnimi wskaźnikami rynkowymi podobnych obiektów. Pomimo prostoty formuły obliczeniowej stopa kapitalizacji wymaga zebrania różnych wartości pośrednich, które wpływają na główne parametry.
Instrukcje
Krok 1
Określ poziom wolnej przestrzeni (niedociążenie) i współczynnik wykorzystania potencjalnego obiektu. W sumie wartości te wynoszą 100%, dlatego po ustaleniu jednej można od razu obliczyć drugą. Niedociążenie definiowane jest jako procent powierzchni lokali niewynajmowanych w stosunku do całkowitej powierzchni nieruchomości. Do wyznaczenia tych współczynników konieczna jest analiza danych statystycznych rynku dla podobnych obiektów.
Krok 2
Dowiedz się, ile kosztuje utrzymanie i zarządzanie budynkiem. Konieczne jest podzielenie wszystkich wydatków właściciela nieruchomości na niezależne i zależne od wielkości. Te pierwsze obejmują ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, ochronę, a drugie koszty obsługi.
Krok 3
Oblicz kwotę dochodu operacyjnego netto dla potencjalnej inwestycji. Wymaga to potencjalnego dochodu brutto, który jest równy rocznym opłatom czynszowym pomnożonym przez współczynnik wykorzystania obiektu. Następnie od tej liczby odejmij koszty zmienne pomnożone przez procent wykorzystania i stałe koszty utrzymania budynku.
Krok 4
Sprawdź wartość rynkową nieruchomości. Jeśli właściciel planuje budowę budynku, to wartość ta jest równa kosztom budowy. W przeciwnym razie pobierana jest aktualna cena nabycia obiektu, która jest ustalana na podstawie oceny rynkowej.
Krok 5
Znajdź swój współczynnik kapitalizacji. Jest on równy stosunkowi wysokości dochodu operacyjnego netto do wartości rynkowej nieruchomości. Otrzymana wartość pokazuje, jaka kwota będzie corocznie zwracana od wartości początkowej inwestycji. Im większa jest ta kwota, tym bardziej opłacalna jest inwestycja w potencjalny obiekt. Uważa się za optymalny, gdy ten wskaźnik wynosi 15-20%.
