Wiele młodych kobiet, otrzymawszy od państwa kapitał macierzyński, inwestuje go w zakup nieruchomości. A proces ten przebiega według następującego schematu: młodzi rodzice kupują mieszkanie lub dom z hipoteką, a część kredytu hipotecznego jest spłacana z kapitału macierzyńskiego. I wszystko byłoby dobrze, ale czasami pojawiają się trudności finansowe i właściciele mieszkań nie mogą wywiązać się ze swoich zobowiązań finansowych.
Instytucja kredytowa ma prawo wziąć mieszkanie w hipotece do dalszej sprzedaży w celu spłaty zadłużenia hipotecznego.
Z reguły nie dzieje się to od razu. Bank czeka kilka miesięcy od dłużnika, aby spłacić dług z tytułu nieuregulowanych płatności, grzywien, kar i kar. Jak długo czekać zależy od banku, niektórzy czekają kilka miesięcy, niektórzy nawet rok. Dłużnik jest regularnie przypominany o powstałym zadłużeniu, starając się uzyskać informacje o jego przyszłej wypłacalności. Czasami spotykają się w połowie: restrukturyzują zadłużenie, zapewniają wakacje kredytowe itp.
Ale prędzej czy później, jeśli dłużnik nie zgodzi się z bankiem, może zabrać mieszkanie. Nawet kredyt hipoteczny. Nawet jeśli jest jedynym domem dłużnika. Nawet jeśli podczas zakupu wykorzystano kapitał macierzyński.
Zgodnie z art. 446 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej mieszkanie, które jest jedynym mieszkaniem dłużnika, nie może być pobierane na podstawie dokumentów wykonawczych, z wyjątkiem przypadków, gdy mieszkanie jest przedmiotem hipoteki. Rzeczywiście, gdyby bank nie mógł siłą sprzedać majątku niewypłacalnego kredytobiorcy, sens udzielania kredytów hipotecznych zostałby utracony. Kredyty hipoteczne zyskałyby legalny sposób niespłacania kredytu, a banki nie udzielałyby kredytów hipotecznych.
Warto zauważyć, że w przypadku sprzedaży mieszkania dłużnika bank nie zadba o jego korzyść, więc mieszkanie zostanie sprzedane po cenie nieco niższej od ceny rynkowej. Z wpływów zostanie spłacone przede wszystkim pełne zadłużenie kredytu hipotecznego, kary, grzywny i kary.
Po drugie, bank weźmie pewien procent na pełną obsługę kupna i sprzedaży nieruchomości.
Po trzecie, na wniosek organów opiekuńczych część środków odpowiadających udziałom dzieci w mieszkaniu zostanie skierowana na specjalne konta i będzie na nich przechowywana do ich pełnoletności. Rodzice mogą dysponować tymi środkami tylko za zgodą władz opiekuńczych.
Pozostałe środki zostaną wypłacone upadłemu wierzycielowi hipotecznemu, byłemu właścicielowi mieszkania.
Ale są specjalnie określone przypadki, w których bank nie może przejąć mieszkania. Są to przypadki, w których naruszenie obowiązków przez dłużnika jest nieznaczne i wyraźnie nieproporcjonalne do kosztu mieszkania. Oznacza to, że jeśli spłata kredytu nie przekracza 3 miesięcy, a łączna kwota zaległości wynosi mniej niż 5% kosztów mieszkania, sąd nie zaspokoi roszczeń banku o przejęcie mieszkania.
Innymi słowy, jeśli oba te warunki zostaną spełnione jednocześnie, bank nie będzie mógł odebrać mieszkania. I nawet nie spróbuje, ponieważ prawnicy bankowi doskonale zdają sobie sprawę z tego niuansu.
Fakt, że część hipoteki została spłacona przez kapitał rodzica, w żaden sposób nie wpływa na możliwość przejęcia mieszkania przez bank. Jeśli spojrzeć na meritum, właściciel kapitału macierzyńskiego już wydał go na poprawę warunków mieszkaniowych, czyli zrobił wszystko zgodnie z prawem.
Po zarejestrowaniu kupna i sprzedaży mieszkania dzieciom przydziela się w nim udziały (warunek wykorzystania kapitału macierzystego), a w celu zbycia tych udziałów bank będzie musiał uzyskać na to zgodę od władz opiekuńczych i powierniczych. To jedyna trudność, z jaką bank będzie musiał się zmierzyć przy sprzedaży mieszkania.
Na podstawie art. 20 ustawy federalnej nr 48 „O opiece i powiernictwie” nieruchomość należąca do oddziału nie podlega alienacji, z wyjątkiem przypadków wykluczenia na temat zastawu. Mieszkanie jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. W związku z tym bank ma prawo do sprzedaży nieruchomości z udziałami osób małoletnich, ale nadal jest zobowiązany do uzyskania na to zgody.
Co do zasady organy opiekuńcze, w przypadkach, gdy po spłacie zadłużenia pożyczki pozostaje znaczna kwota, zobowiązują się do utworzenia specjalnego konta dla dzieci i umieszczenia na nim środków współmiernych do ich dawnych udziałów w mieszkaniu. W przypadku, gdy po sprzedaży mieszkania i spłacie zadłużenia nie ma już pieniędzy, kontroluje działania banku.
Jeżeli bank sprzeda mieszkanie z udziałem osoby małoletniej, wówczas organy opiekuńcze i powiernicze będą zobowiązane do wytoczenia przeciwko temu bankowi pozwu z żądaniem uznania tej transakcji za niezgodną z prawem.
