Sprzedaż zastawionych nieruchomości podlega przepisom prawnym określonym w ustawie federalnej nr 102-FZ „O hipotece (zastaw nieruchomości)”. Nowa wersja tego aktu prawnego przewiduje szereg uzupełnień i zmian, które weszły w życie 01.01.2019.
Ogólne koncepcje aukcji publicznej
Aby zrozumieć specyfikę przeprowadzania publicznych aukcji na sprzedaż nieruchomości w ramach stosunkowo nowych norm prawnych rosyjskiego ustawodawstwa, konieczne jest zrozumienie niektórych pojęć.
Miejsce organizacji aukcji publicznej. Jest bezpośrednio powiązany z przedmiotem sprzedaży.
Termin publikacji. W ciągu dziesięciu dni od daty aukcji publikowane jest zawiadomienie, w którym podaje się informacje o odbyciu tego wydarzenia (przedmiot, miejsce i data aukcji, koszt aktywów materialnych).
Ogłoszenie o aukcji publicznej. Na oficjalnej stronie internetowej FSSP, przy jednoczesnym powiadomieniu terytorialnych oddziałów tej usługi, publikowane są informacje o planowanej aukcji. Jego uczestnicy muszą wpłacić stałą kaucję, która zwykle wynosi 5% wartości początkowej aktywów materialnych. Ponadto kaucja jest zwracana w całości w przypadku unieważnienia aukcji. A pod warunkiem, że podmiot, który wygrał aukcję odmówi zapłaty za przedmioty z aukcji, kaucja ta nie zostanie mu zwrócona.
Kontrakt. Umowa pomiędzy organizatorem aukcji a podmiotem, który licytację wygrał, zawiera informacje o transakcji, która zostaje wpisana do USRR.
Uczestnicy. Liczba przedmiotów dopuszczonych do aukcji jest ograniczona. Co do zasady do licytacji dopuszczone są tylko osoby, które mają prawo do korzystania z tych przedmiotów (krewni, przyjaciele i znajomi zastawcy) oraz zastawnik.
Rejestracja transakcji. Jednostka zostaje uznana za zwycięskiego oferenta na podstawie najwyższej ceny oferty. Po aukcji zostaje zawarta umowa sprzedaży. Opłaty za nią należy dokonać w ciągu pięciu dni na konto organizatora imprezy. Ponadto wcześniej złożone zabezpieczenie jest w całości wliczone w koszt transakcji.
Uznanie aukcji nieważne. Licytację publiczną uważa się za unieważnioną, jeżeli liczba jej uczestników jest mniejsza niż dwa, a także w przypadku braku wpłaty ze strony wygrywającego podmiotu. Po uznaniu licytacji za nieudaną właściciel przedmiotu licytacji może zostać zastawnikiem lub licytacja może zostać powołana ponownie. W tym drugim przypadku czas ich posiadania powinien zostać wyznaczony nie wcześniej niż miesiąc później, a początkowy koszt aktywów materialnych powinien zostać zmniejszony o 15%.
Ponadto aukcja publiczna może zostać odwołana, jeżeli strony spornego stosunku prawnego zawrą porozumienie pokojowe. Jeżeli stało się to możliwe po ogłoszeniu terminu licytacji, dłużnik zobowiązany jest do pokrycia wszystkich kosztów poniesionych przez organizatora licytacji.
Wycofanie wartości materialnych. Najczęstszą formą wykonania orzeczenia sądu w ramach postępowania egzekucyjnego jest zajęcie mienia. Jednocześnie, pięć dni po nałożeniu zajęcia, następuje bezpośrednie zajęcie majątku materialnego (częściowo lub całkowicie), którego dokonuje pracownik FSSP.
Realizacja obiektów. Specyfika sprzedaży zajętego majątku jest zbliżona do zasad przewidzianych dla zastawu. Jednak ta procedura jest obsługiwana wyłącznie przez upoważnioną agencję rządową.
Uznanie podmiotu za niewypłacalny. W przypadku upadłości osób prawnych i osób fizycznych licytacje sprzedaży zastawionej nieruchomości przeprowadzane są na etapie zarządzania zewnętrznego i postępowania upadłościowego.
Innowacje regulacyjne. Obecnie nabywcę nieruchomości ustala się wyłącznie na podstawie ceny na zasadzie licytacji i jest całkowicie zwolniony z wszelkich ograniczeń wierzycieli. Wcześniej ten aspekt (warunki korzystania z nieruchomości przez nowego właściciela) regulowała ustawa federalna nr 127, która skupiała się na prawach wierzycieli.
Rodzaje transakcji. W tym kontekście są wydarzenia otwarte i zamknięte. W pierwszym przypadku licytacja publiczna zakłada udział jakichkolwiek podmiotów. W drugiej wersji impreza urzeczywistniająca wartości materialne nastawiona jest wyłącznie na zaproszonych uczestników. Dotyczy to również sposobu składania ofert. Tak więc otwarta (ustnie) lub zamknięta (zapieczętowana koperta) forma określa status wydarzenia. Aukcje mogą odbywać się również w formie mieszanej, gdy np. impreza zamknięta pod względem uczestników zakłada otwartą formę ofert cenowych.
Ogłoszenie o aukcji publicznej
Tekst ogłoszenia jest podstawową podstawą prowadzenia aukcji publicznych. Dlatego dokument ten powinien być sporządzony w ścisłej zgodności z wymogami tematycznymi. Często ogłoszenie aukcji jest utożsamiane z ofertą publiczną. Należy zrozumieć, że zniekształcenie informacji w treści ogłoszenia, które wpłynęło na wynik aukcji, może skutkować unieważnieniem ich wyników lub ich unieważnieniem.
Ogłoszenie musi zawierać następujące informacje:
- warunki transakcji (przedmiot licytacji, jej wartość i obciążenie);
- informacje o posiadaczu lub właścicielu praw autorskich;
- dane dotyczące trybu przeprowadzenia aukcji (miejsce, czas i forma przeprowadzenia licytacji, kto jest organizatorem, procedura rejestracji uczestnictwa i ustalenia zwycięzcy).
Jako typowe precedensy tematycznej praktyki sądowej w naszym kraju można przytoczyć następujące niuanse:
- niejawne kryteria oceny wniosków;
- cena kaucji jest nieuzasadniona;
- zniekształcenie parametrów obiektu, które wpłynęło na jego ideę;
- niepełny opis obciążeń obiektu;
- niepełne informacje o cechach obiektu;
- naruszenie niezbędnej możliwości zapoznania się z dokumentami, z których powstało wykonywane prawo.
Publikacja ogłoszenia o aukcji odbywa się zgodnie z wymaganym minimum, które obejmuje stronę internetową departamentu służby komorniczej, federalną stronę internetową FSSP i oficjalne środki masowego przekazu władz lokalnych. Obecnie praktyka arbitrażowa dla tych publikacji wypracowała niezbędne kryteria ich oceny, które uwzględniają obowiązkową obecność tekstu drukowanego (z wyłączeniem korzystania wyłącznie z przekazu radiowego i telewizyjnego), grupę docelową, charakterystykę regionalną oraz pełną dostępność informacji.
Kolejność postępowania
Ogólne zasady prowadzenia handlu publicznego zakładają następujące cechy.
Aukcje te odbywają się w formie licytacji, w której majątek dłużnika zostaje sprzedany po najwyższej cenie.
Ogłoszenie o aukcji musi być opublikowane nie później niż 30 dni przed aukcją. Musi zawierać pełną informację o przedmiocie, miejscu, czasie, trybie (zgłoszenie udziału) i formie licytacji, a także cenę początkową i określenie zwycięzcy.
Aby wziąć udział w aukcji publicznej, kandydaci muszą wpłacić odpowiednią kaucję. Jego wielkość i sposób wpisania są wskazane w ogłoszeniu. Kaucja jest zwracana w przypadku odwołania aukcji, a także w przypadku, gdy podmiot w niej uczestniczy, gdy nie został zwycięzcą. Osoba, która wygrała aukcję dokonuje wpłaty zgodnie z umową sprzedaży z uwzględnieniem wpłaty.
Organizator ma prawo odwołać je nie później niż trzy dni przed przeprowadzeniem aukcji publicznej.
Pojęcie „osób, które brały udział w licytacji, ale jej nie wygrały” wyklucza uczestników, którzy na niej nie pojawili się oraz osoby, które nie uwzględniły pierwotnej ceny nieruchomości.
W dniu licytacji pomiędzy zwycięzcą a organizatorem podpisywany jest stosowny protokół, który ma moc prawną umowy.
Licytacja odbędzie się tylko wtedy, gdy wezmą w niej udział co najmniej dwa podmioty. Zwycięzcą zostaje uczestnik z najwyższą ofertą.
Jeżeli uczestnik, który wygrał licytację, odmówi podpisania protokołu, to traci kaucję. A organizator, który uniknie podpisania protokołu, zwraca zwycięzcy kaucję w podwójnej wysokości i zwraca mu wszystkie koszty udziału w aukcji, które przekraczają kwotę kaucji.
Uznanie aukcji za nieważne
Aukcja zostaje unieważniona w następujących przypadkach:
- do udziału w aukcji zgłosiło się mniej niż dwóch uczestników;
- frekwencja na licytacji wyniosła mniej niż dwóch uczestników;
- nikt nie dokonał korekty pierwotnej ceny aktywów materialnych;
- zwycięzca aukcji nie wpłacił pełnego kosztu przedmiotu aukcji na konto organizatora w ciągu pięciu dni.
Ponieważ cel licytacji w tym przypadku nie został osiągnięty, wyznacza się powtórną licytację. Nowy termin przeprowadzenia aukcji publicznych ustalany jest po unieważnieniu aukcji w okresie od 10 do 30 dni.
We wszystkich przypadkach, z wyjątkiem faktu, że zwycięzca licytacji nie płaci pełnej wartości nieruchomości, licytacja wtórna przeprowadzana jest z obniżką kosztów pierwotnych o 15%. Wszystkie pozostałe zasady prowadzenia obrotu wtórnego są zgodne z procedurą przeprowadzania aukcji pierwotnej. Ważne jest, aby zrozumieć, że na pozew zainteresowanej osoby sąd może uznać licytację za nieważną, jeżeli naruszono procedurę jej przeprowadzenia.
Przepisy regulujące tryb przeprowadzania przetargów publicznych na różne nieruchomości są następujące:
- hipoteka na nieruchomości - art. 56-58 FZ „Na hipotekach (zastawy nieruchomości)”;
- zastaw na innym mieniu - art. 350 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej;
- sprzedaż papierów wartościowych - art. 89 (część 4) ustawy federalnej „O postępowaniu egzekucyjnym”.
