Termin „hipoteka” został wprowadzony w Grecji trzy wieki pne. Oznaczało to, że dłużnik odpowiadał wobec wierzyciela własnym gruntem. W prawie krajowym taka koncepcja pojawiła się na początku lat 90. ubiegłego wieku. We współczesnej Rosji relacje powstałe w związku z hipoteką reguluje ustawa „O hipotekach (zastawy nieruchomości)” zmieniona 25 listopada 2017 r.
Hipoteka w prostych słowach
Inną nazwą hipoteki jest zabezpieczenie nieruchomości. Tak nazywa się sposób zabezpieczenia zobowiązań, gdy dłużnik daje wierzycielowi korzyść w zaspokojeniu swoich roszczeń z wartości zastawu, który staje się nieruchomością. W układzie tych relacji dłużnik występuje jako zastawca, a wierzyciel jako zastawnik.
W najogólniejszym przypadku hipoteka może stanowić zabezpieczenie różnego rodzaju zobowiązań pieniężnych. Jednocześnie przyjmuje się, że zobowiązania mogą istnieć już w momencie zawarcia umowy hipotecznej, a mogą powstać w przyszłości. Obecnie kredyt hipoteczny rozwinął się w zakresie udzielania pożyczek i kredytów obywatelom.
Hipoteka może powstać zarówno z mocy prawa, jak i na podstawie umowy o kredyt hipoteczny. Z mocy prawa zastaw powstaje w przypadku zawarcia transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości bez zapłaty za nią przez kupującego w całości. W takim przypadku sprzedawca występuje jako hipoteka, a kupujący jako kredytobiorca. Kredyt hipoteczny na podstawie umowy obejmuje pisemną transakcję między dwiema lub nawet większą liczbą stron. Na mocy takiej umowy zastawcą staje się właściciel lub osoba, która legalnie prowadzi gospodarcze zarządzanie obiektem.
Podstawowe przepisy ustawy o hipotekach na nieruchomościach
Ustawa o hipotece stanowi, że strony, które wchodzą w stosunek prawny, zawierają ze sobą odpowiednią umowę. Zgodnie z warunkami niniejszego dokumentu, jedna ze stron (zobowiązana zobowiązania) ma prawo do zaspokojenia swoich roszczeń pieniężnych. Ich źródłem jest koszt przedmiotu zastawu. Umowa jest podpisana w stosunku do majątku będącego własnością i używanego przez dłużnika.
Powyższa umowa powoduje powstanie stosunku prawnego hipotecznego, do którego stosuje się zasady zabezpieczenia. Ponieważ obrót przedsiębiorstw, mieszkań, budowli, działek jest dozwolony przez prawo, w stosunku do tych obiektów możliwy jest zastaw.
Istnieje możliwość ustanowienia hipoteki w celu zapewnienia spełnienia warunków umowy kredytu lub umowy kredytu. Zobowiązanie może wynikać z faktu kupna i sprzedaży, umowy, dzierżawy lub uszkodzenia.
Ustawa o hipotece (zastawie) wprowadza konieczność rozliczania zarówno dłużnika, jak i wierzyciela, jeśli są osobami prawnymi.
Przedmiot umowy musi zapewniać spłatę długu głównego w całości lub w części ustalonej umową stron. Zawierając umowę, strony umowy mogą uzależnić wypłatę odsetek. Prawo przewiduje możliwość zapłaty roszczeń w formie ryczałtu; nie może przekraczać zobowiązań wynikających z umowy.
Prawo przewiduje inne płatności, do których należą:
- odszkodowanie za szkody;
- rzut karny;
- grzywna w przypadku naruszenia warunków umowy;
- zwrot kosztów sądowych;
- zwrot kosztów realizacji obiektu.
Zdarza się, że wierzyciel, chcąc zachować integralność majątku, zmuszony jest wydać pieniądze na jego pełne utrzymanie i ochronę. W takim przypadku przysługuje mu zwrot kosztów należnych nieruchomości obciążonej hipoteką.
Kategorie przedmiotów, które mogą stać się przedmiotem umowy, określa ustawa o hipotekach. Zgodnie z prawem cywilnym nieruchomość zarejestrowana zgodnie z ustaloną procedurą może być zastawiona na podstawie umowy hipotecznej.
Przedmiot umowy kredytu hipotecznego
Przedmiotem umowy kredytu hipotecznego może być:
- działki;
- budynki, budowle, przedsiębiorstwa, inne obiekty budownictwa kapitałowego;
- budynki mieszkalne, mieszkania, a także ich części, które są wydzielonymi pokojami;
- garaże, domki letniskowe, altany ogrodowe, inne budynki konsumpcyjne;
- samoloty, statki i obiekty kosmiczne.
W niektórych przypadkach ustawa o hipotekach umożliwia uznanie za przedmiot umowy budynków mieszkalnych bezpośrednio związanych z działką. Brak wpisu na działki, których własność państwowa nie jest podzielona, nie może być przeszkodą w tworzeniu hipotecznych stosunków prawnych.
Zgodnie z kodeksem cywilnym i ustawą o kredycie hipotecznym rzecz będąca przedmiotem umowy oraz jej akcesoria stanowią jedną całość. W związku z tym akcesoria stają się częścią zastawu ogólnego, chyba że uzgodniono inaczej. Rzecz, której nie można podzielić bez zmiany jej głównego przeznaczenia, nie może być samodzielnym przedmiotem transakcji.
Wymóg wobec hipotecznego jest taki, że majątek będący przedmiotem umowy musi być jego własnością lub przynajmniej w jurysdykcji ekonomicznej. Jeżeli przedmiot zostanie wycofany z obrotu lub może być na niego nałożona reklamacja, zabezpieczenie roszczeń takim mieniem jest niedopuszczalne. To samo dotyczy majątku, którego prywatyzacja nie może być przeprowadzona.
Zgodnie z ustawą o hipotekach przedmiotem umowy może być prawo do najmu, jeżeli istnieje zgoda wydzierżawiającego lub osoby korzystającej z przedmiotu w ramach prawa gospodarczego zarządu.
Hipoteka na nieruchomości będącej w chwili zawarcia umowy współwłasnością wspólną może być ustanowiona, jeżeli wyrażą na to zgodę wszyscy prawni właściciele. Zgoda taka musi mieć formę pisemną. W przypadku współwłasności osoba ma prawo do hipoteki należącej do niej nieruchomości bez pytania o zgodę innych współwłaścicieli.
Treść umowy kredytu hipotecznego
Umowa zastawu powinna wskazywać:
- przedmiot umowy kredytu hipotecznego;
- ocena takiego przedmiotu;
- istota umowy;
- wysokość wykonania zobowiązania i jego termin.
Umowa kredytu hipotecznego zawierana jest zgodnie z ogólnymi zasadami i zasadami prawa cywilnego. Dokument musi zawierać informacje o przedmiocie umowy, jego ocenie i innych istotnych punktach w realizacji zobowiązań. Strony mogą zawrzeć w dokumencie szczególne warunki przewidujące możliwość zastosowania egzekucji nieruchomości. Informacje te mogą być wydawane w formie odrębnej umowy.
Umowa o kredyt hipoteczny zawiera nazwę obiektu oraz miejsce, w którym się znajduje. Opis podany w dokumencie musi być wystarczający do zidentyfikowania przedmiotu. Prawo, na podstawie którego przedmiot należy do pożyczkodawcy, jest również sprecyzowane w dokumencie. Jeżeli przedmiotem jest najem, wymagane jest wskazanie jego terminu.
Wycenę przedmiotu umowy określa umowa wypracowana przez jej strony i podana jest w kategoriach pieniężnych. Wycenę obiektu w budowie dokonuje się według jego wartości rynkowej.
Niektóre cechy kredytu hipotecznego
Zobowiązanie, które jest zabezpieczone hipoteką wskazane jest w umowie wraz z podstawą jego powstania oraz okresem na jaki jest ustanowione. Umowa może przewidywać, że wysokość zobowiązań pieniężnych zostanie ustalona później; w takim przypadku konieczne jest określenie warunków ustalania wysokości zobowiązań.
Jeżeli za porozumieniem stron roszczenia mogą być częściowo zrealizowane, warunki i częstotliwość płatności muszą być wpisane do umowy. Jeżeli nie ustalono określonej kwoty kwoty płatności, konieczne jest określenie warunków ich ustalenia.
Hipoteka podlega obowiązkowej rejestracji państwowej. Staje się skuteczny dopiero z chwilą dokonania wpisu do właściwego rejestru państwowego. W odpisie z rejestru wpis o zastawie nieruchomości znajduje odzwierciedlenie w postaci obciążeń praw właściciela do tej lub innej nieruchomości.
Szczególnym przypadkiem hipoteki na nieruchomości jest hipoteka na mieszkaniu. Ta forma zastawu stała się powszechna po uruchomieniu programów rządowych mających na celu wspieranie obywateli kupujących mieszkania. Zgodnie z umową hipoteczną tego typu hipoteczny zastawia mieszkanie w celu zabezpieczenia zaciągniętych zobowiązań finansowych. Umowę kredytu hipotecznego na mieszkanie podpisują pożyczkodawca i właściciel mieszkania. Rejestracja umowy następuje w terminie nieprzekraczającym pięciu dni roboczych.
Ubezpieczenie przy zawarciu umowy kredytu hipotecznego
Wierzyciel jest żywotnie zainteresowany tym, aby mienie otrzymane przez niego w zastaw było bezpieczne do czasu pełnego wywiązania się dłużnika ze swoich zobowiązań finansowych. W związku z tym prawo przewiduje ubezpieczenie przedmiotu hipoteki od ewentualnego ryzyka jego uszkodzenia lub zaginięcia.. Takie ubezpieczenie jest obowiązkowe. Banki często tworzą własne towarzystwa ubezpieczeniowe, które ubezpieczają przedmioty umowy kredytu hipotecznego. Struktury te czasami oferują kredytobiorcom dodatkowe rodzaje usług, co obiektywnie prowadzi do wzrostu ogólnych kosztów i zwiększa koszt obsługi kredytu.
