Niestabilna sytuacja gospodarcza w Rosji w 2014 roku wpłynęła również na stan rynku nieruchomości. Czego można oczekiwać od 2015 roku i jaki będzie koszt mieszkań?
Kwestia kosztów mieszkań tradycyjnie dotyczy szerokich grup ludności. Sprzedawcy mieszkań obawiają się, że będą musieli sprzedać swoją nieruchomość za grosze, a kupujący obawiają się, że będą musieli dopłacić do nieruchomości.
Wykonywanie długoterminowych prognoz w trudnej sytuacji gospodarczej i niestabilnej sytuacji geopolitycznej jest bardzo problematyczne. Dlatego większość ekspertów ogranicza się do okresów krótkoterminowych – na kolejne pół roku lub rok.
Koszt mieszkań, podobnie jak innych dóbr, zależy na ogół od równowagi podaży i popytu. Popyt w dużej mierze determinowany jest wypłacalnością obywateli, a podaż determinowana jest dynamiką branży budowlanej i dostępnością pożyczonych funduszy inwestycyjnych dla deweloperów.
Popyt na nieruchomości w Rosji w 2015 roku
Oczekuje się, że popyt na nieruchomości spadnie w 2015 r. z wielu powodów. Wśród nich fundamentalnym jest spadek dostępności kredytów hipotecznych, który był głównym motorem popytu na mieszkania w Rosji.
Kredyty hipoteczne w 2015 roku będą charakteryzować się wzrostem oprocentowania kredytów (o co najmniej 2 pp), a także wzrostem wymagań wobec kredytobiorców od banków. Już teraz niektóre banki zapowiedziały podniesienie minimalnej zaliczki do 40-50%. W takich warunkach kredyty hipoteczne staną się niedostępne dla wielu Rosjan.
Spadek popytu będzie również konsekwencją ekscytacji, która pojawiła się na rynku nieruchomości pod koniec 2014 roku. Wtedy wielu kupujących starało się szybko zamienić swoje oszczędności w rublach na mieszkania. Dlatego część Rosjan zdążyła już zaspokoić popyt, zwłaszcza w jego segmencie inwestycyjnym (kiedy mieszkanie jest kupowane jako obiekt do generowania dochodu, a nie do życia).
Spadek siły nabywczej obywateli w wyniku dewaluacji rubla i wysokiej inflacji będzie miał również negatywny wpływ na rynek nieruchomości.
Prognoza dynamiki budynków w 2015 roku
Branża budowlana już teraz wykazuje spadek aktywności. Wiele potencjalnych projektów jest zawieszonych, a realizowane są tylko te, które są na wysokim etapie gotowości lub mają znaczny potencjał inwestycyjny. Negatywny wpływ na branżę budowlaną ma również wzrost kosztów pożyczonych środków na realizację projektów.
Oczekuje się, że wielu właścicieli domów na rynku wtórnym zdecyduje się odłożyć sprzedaż do „lepszych czasów”, aby móc zebrać dużą sumę.
Taki stan rzeczy będzie miał dwie konsekwencje – redystrybucję popytu na rynek wtórny oraz niewielki spadek podaży.
Prognoza cen mieszkań na 2015 rok
Ta prognozowana tendencja w postaci spadku popytu na nieruchomości (przy niższym tempie spadku podaży) powinna doprowadzić do spadku cen mieszkań w drugiej połowie 2015 roku. Prawdą jest, że oczekuje się, że będzie się to działo stopniowo i nie stanie się imponujące.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami uważają, że spadek w większym stopniu wpłynie na wtórny rynek nieruchomości. Eksperci czerpią analogie z kryzysem lat 2008-2009. Wtedy wartość mieszkań w rublach spadła o 10%, a ich równowartość w dolarach spadła jeszcze bardziej - o 30-35%. Podobną sytuację obserwujemy teraz – ceny mieszkań w dolarach spadły bardziej niż w rublach.
Ceny nowych budynków w 2015 roku będą nadal doliczane do ceny. Według ekspertów wzrost może wynieść 5-10%.
Jednocześnie spadek cen mieszkań może w ogóle nie nastąpić, jeśli kluczowa stopa zostanie obniżona, dynamika waluty ustabilizuje się, a państwo opracuje środki wspierające udzielanie kredytów hipotecznych.
