Oddanie w użytkowanie nieruchomości już wynajmowanej w chwili obecnej jest czynnością całkowicie legalną, określaną w ustawodawstwie rosyjskim jako podnajem. Niemniej jednak konieczne jest przekazanie mieszkania osobom trzecim zgodnie z pewnymi zasadami, aby uniknąć konfliktów z właścicielem własności prywatnej.
Cechy i zalety podnajmu
Przekazanie wynajmowanego mieszkania osobom trzecim jest całkiem możliwe i często jest to dość dochodowe wydarzenie. Na przykład lokatorowi udało się znaleźć mieszkanie o lepszej wartości, ale nie chce lub nie może wypowiedzieć istniejącej umowy najmu. W takim przypadku może wynająć pierwsze mieszkanie innym lokatorom po wyższej cenie, a sam może zamieszkać w drugim, co pozwoli mu na uzyskanie dodatkowego dochodu.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej przeniesienie własności prywatnej na podnajem powinno odbywać się wyłącznie za zgodą właściciela. Jednocześnie odpowiednia możliwość musi być sprecyzowana w pierwotnym najmie nieruchomości: jeśli właściciel zabronił wynajmować mieszkania komukolwiek innemu, najemcy nie mają prawa działać we własnym interesie. Wreszcie okres podnajmu nie powinien przekraczać okresu najmu, który jest ponownie negocjowany w umowie z właścicielem powierzchni mieszkalnej.
Ochrona praw właściciela przy podnajmie mieszkania
Właściciel nieruchomości prywatnej musi być niezwykle odpowiedzialny za sporządzenie warunków umowy najmu. W żadnym wypadku nie wolno przenosić nieruchomości w inne ręce w drodze umowy ustnej: w tym przypadku najemca ma znaczące prawa do rozporządzania otrzymaną nieruchomością, w tym możliwość jej podnajmu na własnych warunkach.
Jeśli właściciel nie ma pewności, czy warto zezwolić komuś na ponowne oddanie nieruchomości w najem, a także nadać najemcy inne prawa, konieczne jest zawarcie w umowie specjalnej klauzuli, zgodnie z którą warunki umowy można go zmienić w dowolnym momencie lub można go jednostronnie wypowiedzieć … Z jednej strony brak widocznych zakazów w umowie nie odstraszy potencjalnych najemców, a z drugiej strony zawsze będzie można wymagać od najemcy zaprzestania określonych działań w stosunku do nieruchomości.
Ponadto umowa najmu musi mieć jasno określony okres ważności, określać kwotę, sposoby i warunki płatności (w tym rachunki za media), a także zawierać spis i stan nieruchomości w mieszkaniu. Warto również ubezpieczyć mieszkanie wraz z nieruchomością, aby zachować spokój. Tylko te środki uchronią mienie przed nielegalnymi i niebezpiecznymi działaniami najemcy i podnajemcy.
Obrona praw własności prywatnej
Właściciel powierzchni mieszkalnej musi znać nazwiska wszystkich osób wynajmowanych zgodnie z umową, a także kontakty do komunikacji z nimi. W przypadku stwierdzenia w mieszkaniu osób nieuprawnionych lub innych oznak naruszenia umowy najmu należy niezwłocznie skontaktować się z najemcą i poznać wszystkie szczegóły zaistniałej sytuacji.
Jeżeli najemca naruszył umowę i zaczął podnajmować mieszkanie bez wiedzy właściciela, należy domagać się od niego zaprzestania działań niezgodnych z prawem pod groźbą rozwiązania umowy o czasowe korzystanie z nieruchomości. W przypadku odmowy wykonania odpowiednich czynności (lub braku kontaktu) właściciel musi wystąpić do sądu grodzkiego lub rejonowego w swoim miejscu zamieszkania z pozwem.
W pozwie należy podać, jakie prawa właściciela zostały naruszone, a także dołączyć kopie umowy najmu oraz świadectwo własności mieszkania. Należy pamiętać, że wniosek musi być sporządzony w imieniu wszystkich współwłaścicieli przestrzeni mieszkalnej, podając ich dane paszportowe (mąż i żona, którzy są w udziale krewnych itp.). Będziesz także musiał podać dane wszystkich najemców zaangażowanych w naruszenie. Wskazane jest poinformowanie o obecności świadków (np. sąsiadów lub policjanta powiatowego), którzy mogliby odnotować fakt nielegalnego przebywania w mieszkaniu osób nieuprawnionych. Po rozpatrzeniu sprawy sąd wyda postanowienie o eksmisji podnajemcy z mieszkania i zrewiduje warunki umowy z właścicielem.
