Termin „klient techniczny w budownictwie” oznacza organizację lub stowarzyszenie, które świadczy pełen zakres usług inżynierskich od opracowania i wykonania dokumentacji projektowej po oddanie do użytku gotowego obiektu. W budownictwie klient techniczny jest jednym z kluczowych ogniw całego procesu.
Rozszerzona koncepcja klienta technicznego
Funkcje klienta technicznego obejmują:
- przygotowywanie wszelkiego rodzaju zezwoleń;
- uzyskanie wszelkich niezbędnych zgód;
- badanie placów budowy i doradztwo w zakresie ich organizacji;
- spełnienie wszystkich warunków technicznych wymaganych do podłączenia do sieci użyteczności publicznej;
- kontrola finansowa.
Tym samym klient techniczny odgrywa ważną rolę w zarządzaniu procesem budowlanym, ściśle współdziała ze wszystkimi uczestnikami procesu budowlanego, sprawuje nadzór techniczny i koordynuje wszystkie etapy budowy, a także terminowość i jakość procesów.
Potrzeba klienta technicznego jako oddzielnej organizacji pojawiła się w latach 80. ubiegłego wieku. Jednocześnie Gosstroy zatwierdził odrębną usługę mającą na celu przygotowanie do budowy obiektu i sprawowanie nadzoru technicznego nad samą budową. Pomysł się opłacił, a jakość wykonania znacznie wzrosła. Ale po rozpadzie ZSRR służba ta nie była już w stanie pełnić swoich funkcji w warunkach współczesności.
W nowoczesnych warunkach funkcje klienta technicznego są tak różnorodne, że do ich skutecznej realizacji wymagana jest szeroka wiedza i imponujące doświadczenie. Klient techniczny nie jest specjalnością, więc tacy specjaliści nie są kształceni na uczelniach. Aby zostać nimi, potrzebujesz wieloletniej praktycznej wiedzy i doświadczenia w budownictwie. Angażując się w proces budowlany klient techniczny sporządza umowę na wykonanie wymaganego zakresu usług, co również stawia przed nim konieczność zrozumienia prawnej strony zagadnienia (dokumentacja administracyjna, praktyka sądowa itp.).
Ramy prawne i regulacyjne
Ramy prawne dla działalności klienta technicznego pojawiły się w 2011 roku, kiedy przyjęto odpowiednie poprawki do Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej. Od tego czasu termin „klient techniczny” oficjalnie zaczął oznaczać osobę fizyczną lub prawną upoważnioną przez dewelopera i działającą w jego imieniu i w jego interesie na zasadach zawodowych.
Zgodnie z klauzulą 22 Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej funkcje klienta technicznego obejmują:
- zawieranie umów na ekspertyzy inżynierskie, opracowanie dokumentacji projektowej, budowę, przebudowę i remonty budynków i budowli;
- przygotowanie budynków do przebudowy i remontu;
- zapewnienie wykonawcom prowadzącym budowę, remont i odbudowę niezbędnej dokumentacji i bazy materiałowej do prawidłowego wykonywania ich czynności;
- zatwierdzenie dokumentacji projektowej;
- przygotowanie i wykonanie dokumentów wymaganych do uruchomienia obiektu;
- inne funkcje przewidziane w Kodeksie.
Należy zauważyć, że deweloper ma absolutne prawo do samodzielnego wdrożenia wszystkich wymienionych funkcji klienta technicznego.
Rola klienta technicznego w budowie obiektu
Wielu ekspertów porównuje rolę klienta technicznego we współczesnym budownictwie z dyrygenturą w orkiestrze. Rzeczywiście, jego funkcje obejmują nie tylko przygotowanie całej dokumentacji przedprojektowej i projektowej, ale także pełne zarządzanie budową obiektu na wszystkich etapach: formowania, organizacji placu budowy, budowy obiektu i etapu jego uruchomienia. Bezpośrednio organizuje interakcję pomiędzy wszystkimi uczestnikami procesu budowlanego: klientami i inwestorami, wykonawcami, projektantami, organami zatwierdzającymi i licencyjnymi. Warto zwrócić uwagę na fakt, iż każdy z wymienionych podmiotów ma swoje interesy w sprawie, a zadaniem klienta technicznego jest przekazanie obiektu w terminie, z uwzględnieniem interesów uczestników procesu, biorąc pod uwagę z uwzględnieniem harmonogramu i wcześniej zaplanowanego planu budowy, biorąc pod uwagę wszystkie nowoczesne zasady i przepisy budowlane.
Praktyczny przykład pracy klienta technicznego
Prace nad budową obiektu rozpoczynają się od zamiaru zainwestowania przez klienta (inwestora) w budowę tego obiektu na określonej działce. Na tym etapie rozpoczyna się już działalność klienta technicznego. Na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego musi przygotować i podpisać wszystkie niezbędne prace dokumentacyjne przedprojektowe:
- zawrzeć umowę dzierżawy działki;
- zawrzeć umowę o pilne bezpłatne korzystanie z tej witryny na okres projektowania, przygotowania do budowy, okres budowy obiektu;
- przygotować i podpisać dokumentację dotyczącą przeniesienia gruntów do żądanej kategorii.
Tym samym klient techniczny bierze na siebie imponujący przepływ dokumentów związanych z przygotowaniem przedprojektowym oraz przygotowaniem wielu pozwoleń i zgód.
Po etapie uzgodnienia koncepcji architektonicznej przyszłego obiektu rozpoczyna się proces uzyskiwania warunków orientacji technicznej, niezbędnych do połączenia obiektu z istniejącą infrastrukturą inżynierską. Wszystkie wydane warunki techniczne muszą być terminowo rejestrowane i potwierdzane w licznych organizacjach państwowych związanych z eksploatacją budynków i budowli. A takich warunków technicznych jest wiele i są one związane z organizacją zaopatrzenia w wodę, ciepłownictwa, kanalizacji, elektryfikacji, instalacji telefonów, sprzętu radiowego, zgazowania i oświetlenia ulicznego.
W celu przygotowania projektu do konkursu na wybór organizacji projektowej konieczne jest również przygotowanie wcześniej uzgodnionego planu wybranej działki, archiwalnego zaplecza geologicznego, koncepcji architektonicznej i innych dokumentów.
Po wyborze projektanta klient techniczny podejmuje się przygotowania i podpisania z nim umowy na wykonanie dokumentacji projektowej i kosztorysowej w określonym czasie. Klient techniczny będzie również musiał skoordynować otrzymaną dokumentację z różnymi działami i przeprowadzić różne badania.
Na końcowym etapie przygotowania projektu cała dokumentacja projektowa i kosztorysowa, wszelkie pozwolenia i uzgodnienia przekazywane są inwestorowi do wyboru wykonawców, dostawców materiałów budowlanych i niezbędnego sprzętu. Na tym etapie niezbędny jest również klient techniczny: to on aktywnie uczestniczy w procesie wyboru niezbędnych organizacji, monitoruje wszystkie etapy i warunki konkursu lub licytacji o wybór tych stowarzyszeń.
Po wyłonieniu wykonawców i dostawców, klient techniczny wydaje pozwolenie na budowę dla całego „zespołu”. W tym celu najpierw wykonuje wszystkie prace dokumentacyjne dotyczące przydziału wybranej działki pod roboty budowlane. Na czas wszystkich prac budowlanych sporządza zezwolenie na korzystanie z mediów od władz federalnych lub gminnych. Szczególnie dużo formalności trzeba sporządzić, jeśli plac budowy znajduje się w pobliżu drogi lub linii kolejowej, komunikacji podziemnej i obiektów inżynieryjnych.
Do realizacji wszystkich powyższych funkcji pożądane jest (ale nie konieczne) posiadanie przez klienta technicznego aprobaty SRO. Jednak obecność takiego dopuszczenia pozwala klientowi kontrolować jakość prac nad projektem, prowadzić nadzór techniczny i kontrolę, sprawdzać jakość konstrukcji i materiałów, sprawność używanego sprzętu.
Po zakończeniu budowy klient techniczny oddaje obiekt do eksploatacji i przekazuje inwestorowi (klientowi) pełny pakiet dokumentacji do rejestracji własności, w tym zobowiązania gwarancyjne i dokumenty do WIT.
Techniczny poziom kompetencji klienta
Wiele osób postrzega obecnie skojarzenie klienta technicznego jako pomocnicze, niezbędne jedynie do szybkiego wykonania wszelkich procedur licencyjnych i homologacyjnych. Ale tak nie jest. Stowarzyszenie klienta technicznego na poziomie eksperckim rozumie następujące zagadnienia:
- organizacja placu budowy i działań na nim;
- uzyskanie warunków technicznych do podłączenia do istniejącej łączności i sieci;
- nadzór techniczny wszystkich etapów budowy;
- nadzór finansowy nad wydatkowaniem środków;
- przekazanie wybudowanego obiektu do eksploatacji.
Tym samym wykorzystanie w pełni funkcji klienta technicznego pozwala na osiągnięcie wysokiej jakości robót budowlanych, a także dotrzymanie wszelkich terminów zgodnie z wcześniej zaplanowanym planem.
Odrębnym obszarem działalności klienta technicznego jest kontrola finansowa. Zawiera następujące funkcje:
- uzgodnienie z inwestorem kosztów wszystkich prac;
- sprawdzanie faktur i rachunków za wykonane usługi i wykonane prace;
- monitorowanie wydatkowania środków w ramach zatwierdzonej dokumentacji kosztorysowej;
- raport o terminowości wykorzystania przyznanych środków;
- kontrola pracy księgowości.
Biorąc pod uwagę wielostronną pracę klienta z różnymi podmiotami budowlanymi, organami licencyjnymi i regulacyjnymi, w większości przypadków klient techniczny nie jest jedną osobą, ale całą organizacją działającą w formie LLC.
