Wynajem mieszkania jest usługą popularną i pożądaną, ale często dochodzi do konfliktu między wynajmującym a najemcą o przymusowe zwolnienie powierzchni mieszkalnej. Można ją rozwiązać zarówno pokojowo, jak i w toku postępowania sądowego.
Przedsądowa eksmisja najemcy
Biorąc pod uwagę, że umowa najmu przewiduje czasowe przekazanie własności prywatnej w cudze ręce, konieczne jest wcześniejsze zawarcie umowy z najemcą. Dokument musi wskazywać warunki świadczenia usługi, jej koszt, zasady korzystania z udostępnionego lokalu, a także warunki rozwiązania tej umowy.
Głównym powodem wypowiedzenia wzajemnych zobowiązań najmu jest naruszenie warunków umowy przez jedną ze stron, w tym przypadku najemcę. Warto zauważyć, że w przypadku nie zawarcia wzajemnej umowy właściciel lokalu ma pełne prawo w każdej chwili eksmitować z niego osobę niebędącą właścicielem. Najemca wynajmujący lokal mieszkalny na podstawie umowy ustnej musi mieć świadomość, że mieszka w nim nielegalnie i nie ingerować w działanie właściciela we własnym interesie.
Jeżeli mimo to umowa została zawarta, niezależnie od tego, czy określała wymagania dotyczące korzystania z lokalu, można ją również wypowiedzieć w dowolnym momencie. Zgodnie z art. 619 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej najemca nie jest uprawniony do:
- korzystać z nieruchomości z naruszeniem określonych warunków umowy;
- znacznie pogorszyć majątek przekazany do użytkowania;
- nie płacić czynszu w terminie ustalonym umową więcej niż dwa razy z rzędu;
- nie przeprowadzać poważnych napraw mienia w przypadku uszkodzenia oraz w przypadkach określonych w umowie.
Jeżeli więc najemca np. przestał w terminie płacić za czynsz lub mieszkanie komunalne lub naruszył warunki przebywania w lokalu mieszkalnym (zalani sąsiedzi, uszkodzone meble lub sprzęty itp.), bez rekompensaty za wyrządzone szkody, wynajmujący ma prawo jednostronnie wszcząć procedurę eksmisyjną. W tym celu można osobiście lub w formie pisemnego wniosku poinformować najemcę o konieczności opuszczenia lokalu mieszkalnego w określonym terminie (według uznania wynajmującego, nie później jednak niż dwa miesiące od dnia przekazania lokalu). odpowiedni wniosek).
Należy pamiętać, że negocjacje pokojowe są podstawowym sposobem rozwiązywania konfliktów poza sądem. Warto spróbować przekonać osobę do dobrowolnej zgody na warunki postawione przez właściciela, uprzejmie wyjaśniając powody decyzji. Jeśli chcesz, możesz nawet pomóc lokatorowi w poszukiwaniu nowego mieszkania do wynajęcia.
Eksmisja najemcy w sądzie
Jeżeli najemca odmówi wyprowadzki na żądanie wynajmującego, a nawet przestanie otwierać drzwi do negocjacji, ten ma prawo zwrócić się do sądu grodzkiego poprzez wniesienie pozwu. Aby roszczenie mogło zostać rozpatrzone przez sąd, konieczne jest wskazanie w nim powodów, dla których wynajmujący chce dokonać eksmisji najemców, a także działań podjętych w celu rozwiązania konfliktu.
Lepiej dołączyć do wniosku jak najwięcej potwierdzających fakty naruszeń dokumentów, w tym kopie świadectwa własności i umowy najmu, pisemne skargi sąsiadów, akty zniszczenia mienia, pokwitowania za przymusowe naprawy itp. Roszczenie można również uzupełnić o kwotę szkód moralnych, które wyrządził właścicielowi w jego osobistej opinii.
Po rozpatrzeniu pozwu (w ciągu dwóch tygodni roboczych) zostanie wyznaczony termin rozprawy sądowej w celu szczegółowego rozpatrzenia sprawy. Należy zaznaczyć, że w przypadku zaistnienia wystarczających podstaw lub odmowy przez najemcę udziału w posiedzeniu, sprawa może być natychmiast rozstrzygnięta na korzyść wynajmującego.
Jeśli sąd będzie miał jakieś uwagi, rozpocznie się postępowanie, w którym powód (wynajmujący) będzie musiał powtórzyć swoje stanowisko i w miarę możliwości wesprzeć je zeznaniami, zapraszając innych właścicieli mieszkań (jeśli są), sąsiadów, policjanta rejonowego oraz inne osoby związane ze sprawą… Niemal zawsze takie sprawy są zamykane na korzyść powoda, a sąd zwraca się do pozwanego (najemcy) z żądaniem opuszczenia domu w wyznaczonym terminie.
